증여세를 줄이기 위해 많은 사람이 부담부증여를 활용한다. 부담부증여는 양도소득세와 증여세가 동시에 발생하기 때문에 활용하기 전에 잘 따져봐야 한다.
건물 또는 주택 등 부동산을 증여하고자 할 때 많이 활용하는 방법 중 하나가 ‘부담부증여’다. 일반적인 증여에 비교해 세금을 줄일 수 있는 경우가 많기 때문이다. 부담부증여를 활용하면 왜 세금이 줄어들까? 부담부증여(負擔附贈與)에서 ‘부(附)’는 ‘붙이다, 더하다’는 뜻이다. 즉, 부담을 더해서 증여한다고 해 부담부증여이다. 여기서 수증자에게 더해지는 부담은 흔히 말하는 채무이다. 채무에 대해 담보로 제공된 부동산을 증여하면서 채무상환 의무를 함께 넘기는 것이다.

왜 그럴까? 이유는 증여대상 물건의 가액이 커지면 커질수록 누진세율 구조로 인해 증여세가 대폭 증가하기 때문이다. 증여세에서는 담보된 채무를 증여가액에서 차감해준다. 대신 이러한 행위는 채무를 인수해 상환하는 구조를 가지게 된다. 빚을 대신 갚아주는 것 역시 대가를 지급받는 것과 마찬가지로 보기 때문에, 증여자에게는 양도소득세 납부 의무가 발생한다. 따라서 부담 부증여를 고려할 때는 증여세와 양도소득세의 합계를 증여재산에 대한 단순 증여세와 비교해 적절한 방안을 결정해야 한다.

부채증명원이나 임대차계약서 등 준비해야

일반적으로 배우자나 직계존비속 간에 금전을 대여하는 행위를 인정하지 않는 것처럼, 부담부증여 역시 수증자가 증여자의 채무를 인수하지 않는 것으로 추정한다. 따라서 부담부증여에서 가장 중요한 것은 객관적으로 인정받을 수 있는 채무의 입증이다. 국가 및 지자체, 또는 금융기관에 대한 채무는 공신력 있는 채무로 인정받을 수 있기 때문에 많이 활용된다.

객관적으로 인정받는 채무라는 것을 가정하면, 부담부증여가 성립하기 위한 여러 조건 중 첫 번째는 증여 대상 물건에 담보된 채무이다. 흔히, 부동산에 담보되어 있는 대출금액이나 임차인의 보증금 등이 여기에 해당한다. 담보된 대출금액이나 보증금 등을 입증하기 위해서는 부채증명원, 임대차계약서 같은 서류들을 미리 준비해야 한다.

두 번째는 증여일 현재 채무이어야 한다. 증여를 통한 부동산의 취득 시기는 소유권이전등기 접수일이다. 즉, 증여일인 소유권이전등기 접수일 이전에 존재하는 채무라야 한다. 향후 발생이 예상되는 채무는 공제받을 수 없다는 뜻이다. 한 가지 사례를 들어보자. 모친이 소유 및 거주하고 있는 주택을 아들에게 증여하면서 모친과 아들이 전세 임대차계약을 체결한 경우 해당 전세보증금은 부담부증여에 해당하는 채무로 인정받을 수 있을까? 증여일 현재 채무라는 조건을 충족하지 못하기 때문에 부담부증여가 성립되지 않는다.

“증여재산인 쟁점주택에 기왕에 설정된 증여자의 채무가 아닐 뿐만 아니라 증여자가 종국적으로 부담할 채무에 해당하지 아니하기 때문에 … (국심2005부2271)”라는 판례에서 볼 수 있듯이, 모친과 아들의 임대차계약이 성립하기 위해서는 소유권이 먼저 아들에게 이전되어야 한다. 다시 말하면, 소유권이전이 선행된 후에 임대차계약이 성립될 수 있기 때문에, 증여일 현재 담보하고 있는 채무로 볼 수 없다는 뜻이다. 흔히 잘못 생각하고 있는 실제 사례 중 하나이다.

그럼 반대로, 모친이 소유한 주택에 아들이 전세보증금을 지급하고 거주하다가 해당 주택을 증여받는 경우 부담부증여로 인정받을 수 있을까? 인정받을 수 있다. 증여일 현재 담보되어 있는 채무가 확실하기 때문이다. 다만, 직계존비속 간의 거래이기 때문에 아들이 전세보증금을 모친에게 실제로 지급했다는 사실을 거래내역 등으로 입증할 수 있어야만 한다.

마지막으로 채무상환능력이 있는 자가 실제로 인수해야 한다. 증여 이후 채무 부담은 단순한 명의변경 여부 등이 아닌 사실상 채무를 누가 부담하고 있는지가 중요하다. 따라서 금융기관의 채무자 변경, 임대차계약서 변경, 이자지급계좌 변경 등 형식적인 절차도 중요하지만 실제 상환내역을 입증하는 게 더 중요하다. 국세청은 납세자의 채무정보를 NTIS를 통해 사후관리한다. 형식적인 조건만 충족한 후 금융기관의 대출금을 대신 상환하거나 임대보증금을 세입자에게 대신 지급하는 등 편법적인 거래를 하면 추후 증여세 추징 대상에서 벗어날 수 없음을 명심해야 한다.

또 채무상환능력의 유무도 중요 포인트이다. 국세청은 사후관리를 통해 실질적으로 채무를 상환하는지를 판단하긴 하지만 최초 증여 시점에서도 명백히 자력으로 상환할 수 없다고 판단하면 부담부증여를 부인한다. 특히, 미성년자나 학생 등 소득금액증명을 할 수 없는 수증자라면 부인될 확률이 높다. 물론, 상가건물 등을 증여받아 해당 건물에서 발생하는 임대료 수입으로 대출 원리금을 변제하는 것이 가능해 인정받은 사례들은 있다. 하지만 실무적으로 소유권이전등기 접수 등을 진행할 때 소득금액증명이 불가하면 등기 접수 자체에 어려움이 있기 때문에 충분히 고려해야 한다.

증여세와 양도소득세 발생

위에서 언급했듯이, 부담부증여에는 증여세와 양도소득세가 발생한다. 수증자에게 증여세, 증여자에게 양도소득세, 결과적으로 이 두 세금의 합계액이 부동산을 증여했을 때 발생하는 일반적인 증여세보다 적어야 유리하다.

일반적으로 증여세는 증여가액, 양도소득세는 양도 차익에 대해 세금이 부과되고, 누진세율 구간 폭도 양도소득세율이 더 적은 경향이 있어 부담부증여에서 발생하는 세금의 합계가 단순 증여에서 발생하는 세금보다 적은 편이다. 하지만 특히 주택의 부담부증여는 주의해야 한다. 주택의 경우, 다주택자 중과로 인해 추가 세율과 장기보유특별공제 배제가 적용될 수 있어 세금의 합계가 단순 증여세보다 많이 발생할 수 있다.

가령, 현재 3주택자인 A가 10년 전 2억원에 매입한 아파트가 현재 조정대상지역이 되어 시가 10억원이고 전세보증금은 7억원이라고 가정해보자. 단순 증여하는 경우 증여세는 대략 2억2000만원 정도이다. 하지만 부담부증여를 통한 세금은 증여세 대략 3900만원, 양도소득세 4억원, 합계금액은 4억4000만원 정도다. 이처럼 부담부증여가 유리하지 않은 경우도 얼마든지 있다.

보통 부담부증여를 활용해 절세효과를 크게 볼 수 있는 사례는 담보된 채무가 크면서 시세차익이 적은 상가 건물, 증여자가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우다. 담보된 채무가 크면 클수록 전체 증여가액에서 증여세에 해당하는 부분은 줄어들고, 줄어드는 만큼 증여세를 절세할 수 있다.

- 고경남 KB국민은행 WM투자자문부 세무전문위원