세법 개정안이 국회 본회의를 최종 통과했다. 2021년 여러 개정 법안이 발의되었지만, 전부 통과된 것은 아니기 때문에 개정되는 규정과 유지되는 규정을 미리 파악해 자신에게 맞는 적절한 계획을 세워보자.
지난해 12월 2일 국회 본회의에서 일부 세법 개정안이 통과되었다. 2021년에는 부동산 세금과 관련된 이슈가 많아 여러 개정안이 있었지만, 전부 통과되지는 않았기 때문에 변경되는 규정과 현재와 동일하게 적용되는 규정을 파악해 계획을 세우는 것이 중요하다.

1세대 1주택자 양도소득세 비과세 규정에서 고가주택 기준금액이 상향되었다. 2008년 고가주택 기준금액이 6억원에서 9억원으로 상향 조정된 이후로, 10년 넘게 변동되지 않았던 이 금액이 이번 세법 개정에서 9억원에서 12억원으로 조정된 것이다. 당초에는 2022년 1월 1일 이후 양도분부터 적용할 예정이었지만, 혼란을 줄이고자 법안 공포 이후 즉시로 변경되었고, 긴급처리를 통해 12월 8일 공포되었다. 따라서 양도 시기가 12월 8일 이후인 경우에는 1세대 1주택자 양도소득세 비과세 기준금액이 12억원으로 적용된다.

양도 시기의 판단은 계약일을 기준으로 하는 것이 아니라, 잔금지급일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날로 한다. 개정 법안 시행이 공포일인 12월 8일 이후 즉시 시행이기 때문에 잔금지급일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이 12월 8일 이후라면, 상향된 금액을 기준으로 비과세 적용이 가능하다.

이때 적용되는 고가주택 12억원은 기준시가가 아닌, 실제 거래금액을 기준으로 한다. 현재 1세대 1주택자의 비과세 요건은 2년 이상 보유해야 하고, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내 주택을 취득한 사람은 2년 이상의 실거주까지 필요로 한다.

1세대 1주택 비과세, 고가주택 금액 12억원

2022년부터 1세대가 보유한 1조합원입주권 양도 시에는 1조합원입주권을 판단할 때 분양권도 주택 수에 포함된다. 개정 전에는 1세대가 1조합원입주권(관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 요건을 충족하는 기존주택을 소유하는 세대가 관리처분계획으로 인하여 취득한 입주권)을 양도할 때, 1조합원입주권 이외 다른 주택, 조합원입주권을 보유하지 않으면 비과세 혜택을 받을 수 있었다. 하지만 법안 개정을 통해 분양권도 주택 수 판단 시 포함되도록 변경되어 1조합원입주권 이외 다른 주택, 조합원입주권, 분양권도 보유하지 않아야 비과세가 가능해진다.

다만, 당초에는 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용하려고 했으나, 납세자의 예측 가능성을 위해 2022년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 포함되는 것으로 바뀌었다. 현재 보유하고 있는 조합원입주권에도 해당되지 않는다.

장기보유특별공제 차등적용 취소

1세대 1주택자의 양도소득세 비과세 기준금액을 상향 조정하면서 함께 나온 개정안이 1주택자의 장기보유특별공제 한도 차등적용이다. 개정 전에는 1세대 1주택 비과세 기준금액을 초과하는 금액에는 양도소득세가 부과되는데, 보유기간에 따라 최대 40%, 거주기간에 따라 최대 40%, 합쳐서 최대 80%의 장기보유특별공제가 적용되었다. 양도차익이 클수록 공제받는 금액이 커지기 때문에, 그 효과를 줄이고자 양도차익에 따라 공제율 한도를 차등적용하는 개정안에 포함되었다. 한도는 보유기간 공제율에만 적용되며, 양도차익에 따라 한도율이 달라진다.

현재 다주택자가 보유하고 있는 주택을 다 매도한 후, 최종 1주택을 팔면서 비과세 혜택을 받으려면, 보유 및 거주요건을 다시 충족해야 한다. 1세대 1주택자의 비과세 요건은 최종 1주택이 된 시점부터 기산하기 때문이다. 이와 동일하게 1세대 1주택자의 장기보유특별공제 혜택도 보유 및 거주기간의 기산점을 취득시점과 최초 거주시점이 아닌 최종 1주택을 보유한 시점부터 다시 기산한다는 내용이 개정안에 포함되어 있었다. 하지만 이 내용 역시 이번 국회에서는 다루지 않아 2022년에도 장기보유특별공제 공제율 판단 시, 보유기간은 해당 주택의 취득시점부터, 거주기간은 최초 전입신고 후 실제 거주한 기간부터 기산할 예정이다.

1세대 1주택자 장기보유특별공제 기산점 변경 취소

LH 사태 이후, 투기 근절을 위해 비사업용 토지 양도소득세 중과 정책이 발표되었다. 현재 비사업용 토지에 적용되는 세율은 기본세율+10%이지만, 이를 기본세율+20%로 변경하고, 적용되고 있는 장기보유특별공제도 배제하겠다는 내용이었다. 이때, 사업용 토지 등 주택 외 부동산에 대해서도 현재 1년 미만 보유 50%, 2년 미만 보유 40%로 적용되는 단기 양도세율을 1년 미만 보유 70%, 2년 미만 보유 60%로 중과한다는 내용도 포함되어 있었다. 하지만 이 역시 이번에 통과된 법안에 포함되어 있지 않아 당분간은 현재 기준과 동일하게 적용될 것으로 판단된다.

법인 부동산 단기 양도 시에는 추가세율 상향이 취소돼 법인이 주택, 조합원입주권 및 분양권 등을 매도하면 기존 법인세 이외 20%의 추가과세가 적용된다. 하지만 추가과세만 있을 뿐 개인처럼 단기투자로 인한 시세차익에 높은 세율이 적용되는 내용이 없어, 법인 부동산 단기 양도 시 추가세율 개정안이 발의된 적 있다. 법인이 주택, 조합원입주권 및 분양권, 비사업용 토지, 별장을 단기에 양도하는 경우, 1년 미만은 50% 추가과세, 2년 미만은 40% 추가과세를 하겠다는 중과세율 관련 개정안이었지만, 국회 계류 중이다. 따라서 2022년에도 당분간은 추가세율 20%만 적용될 전망이다.

- 고경남 KB국민은행 WM투자자문부 세무전문위원